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Protection et patrimoine

Protection et transmission

Le démembrement de propriété en présence de personnes vulnérables

Le démembrement de la propriété d’un bien est une situation fréquente dans le patrimoine des français. Cette situation peut résulter de la loi (en cas de succession avec exercice de l’option d’usufruit) mais aussi de la volonté (par une cession, une donation, testament...).

La propriété est une somme de 3 droits :

    • Droit à la jouissance directe (usus)
    • Droit aux revenus produits par le bien (fructus)
    • Droit à la jouissance de la chose (abusus)

Le démembrement de la propriété d’un bien entraine la constitution de 2 droits réels :

    • L’usufruit (usus et fructus), temporaire
    • La nue propriété (droit de disposer)

L’article 581 du code civil précise que l’usufruit peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles.

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit du bien (qui est un droit viager) rejoint la nue propriété sans entrer dans la succession (art.617 du code civil) et sans droits (art.1133 du code général des impôts, sous réserve du respect des conditions de l’art 751 du CGI).

C’est donc un outil de transmission du patrimoine.

Dans une société où l’espérance de vie a dépassé le seuil symbolique des 85 ans, la propriété peut se trouver démembrée sur une très longue période. La présence de personnes vulnérables, ou qui sont sur le point de le devenir, peut créer, dans ce contexte, des situations de blocage ou des conflits familiaux.

Utilisation du démembrement de propriété :

La donation de la NP : pour la transmission d’un bien

- le donateur en donnant la nue propriété d’un bien à ses enfants (ou aux petits enfants, cela permet de sauter une génération) peut en conserver la jouissance et les revenus. En utilisant le démembrement le donateur donne plus, et avec moins de droits.

Cependant, le désir de transmettre, désir légitime et naturel de tout parent envers ses enfants, doit s’inscrire dans une réflexion globale qui prend en compte les besoins futurs et ceux liés une éventuelle dépendance.

- En particulier, la transmission de la nue propriété de la résidence principale doit être reconsidérée à l’horizon de l’allongement de la durée de la vie pour ne pas créer de situation irréversible.

Conserver la pleine propriété de sa résidence parait opportun, dans la mesure où le logement est une garantie de stabilité à l’arrivée de la dépendance. Il peut également permettre, en dernier ressort, de financer l’hébergement en établissement (viager, vente).

Il peut s’avérer nécessaire de protéger l’usufruitier en lui réservant le droit de céder à bail son usufruit ou de le vendre ou encore d’associer à la donation de la nue propriété une condition d’interdiction d’aliénation du bien.

La donation d’usufruit : pour garantir des ressources

- La donation d’usufruit à une personne physique est possible mais reste surveillée par l’administration fiscale dans la mesure où elle peut permettre de soustraire le bien du patrimoine du donateur soumis à l’ISF. Une procédure de « rescrit » fiscal pour obtenir l’aval de l’administration permet d’éviter des complications.

- Le donateur peut organiser la sécurité financière d’un enfant fragile, en constituant une société. Par Apport à la société de l’usufruit d’un bien productif de revenus et la donation à l’enfant des parts sociales de la société, il assure à ce dernier des revenus, sans pour autant l’impliquer dans la gestion du bien.

- Enfin en présence d’un enfant handicapé, le donateur peut céder (dans la limite légale de 30 ans) l’usufruit d’un bien productif de revenus à la personne morale qui assure l’entretien et l’hébergement de l’enfant handicapé.

Fiscalement le démembrement de propriété est soumis à des droits.

- Usufruit à personne physique :

- En cas de transmission à titre gratuit (donation, décès..) la valeur fiscale des droits démembrés est issue de l’application du barème de l’art 669 du code général des impôts. C’est un barème qui détermine la valeur du droit, en % de la pleine propriété, en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.

- Lorsque le démembrement est issu d’un acte à titre onéreux, par exemple achat d’un bien en commun par un NP et un usufruitier, chacun pour leur droits sur le bien, il est possible d’utiliser une valeur de répartition différente du barème fiscal appelé « barème économique ». Celui-ci est calculé en actualisant le flux des revenus futurs en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier.

Le barème fiscal avantage le nu-propriétaire car il sous évalue la valeur de l’usufruit.

- Usufruit à personne morale :

- La durée maximale de l’usufruit à personne morale est de 30 ans. L’article 669 II du code général des impôts évalue à 23% la valeur de l’usufruit à personne morale par période de 10 ans. (Ainsi un usufruit de 23ans sera évalué à 2*23=46%).

Droits et obligations du nu-propriétaire

Dans l’attente de devenir pleinement propriétaire le NP ne perçoit aucun revenu mais peut aliéner librement sa NP. Il peut aussi transmettre à titre gratuit l’US à venir. Il profite de la valorisation de bien.
Il a l’obligation d’effectuer les grosses réparations mais ne peut transformer ni démolir le bien.

Droits et obligations de l’usufruitier

Il a le droit de jouissance et perçoit les fruits et supporte les charges normales d’entretien.

Incidence fiscale du démembrement sur l’IRPP

L’usufruitier est imposable au titre des revenus procurés par le bien et peut déduire les charges qu’il a effectivement supportées.
Le nu-propriétaire n’a pas de revenus à déclarer.

Incidence fiscale du démembrement vis-à-vis de l’ISF

Le principe est que le bien grevé d’usufruit est compris dans le patrimoine de l’usufruitier.
Corrélativement le nu-propriétaire est exonéré (art 885 al1).

Les plus values

Chacun a une imposition distincte. Le prix de cession est ventilé. Il est possible de choisir une évaluation économique ou fiscale.

Sources et liens utiles :

- Travaux et études patrimoniales des professionnels de la gestion de patrimoine : CGP, Avocats conseils, Banques privées, Notaires...
- consulter un notaire

 
 

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