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Protection et actes de dispositions

La vente en viager

La vente viagère est un contrat aléatoire, une convention réciproque, dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain (Article 1964 code civil).

La vente en viager est une vente en démembrement.

Elle consiste à céder la nue propriété avec éventuellement la jouissance moyennant le versement d’un bouquet (somme représentant une partie de la valeur du bien) et d’une rente viagère pendant toute la durée de vie.

Dans ces cas précis il s’agit pour le vendeur de céder contre une protection.

Comme il y a de plus en plus de personnes isolées sans parents proches, qui ont des liens de proximité avec des tiers, cette forme de contrat leur offre la possibilité d’assurer leur avenir sans intention libérale.

Toute personne physique, propriétaire d’un bien immobilier peut le vendre en viager quelque soit son âge.

Cependant elle ne doit pas être atteinte d’une maladie pouvant entrainer la mort. Si lé décès du vendeur intervient dans les 2O jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée. La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint). Dans ce cas, à la mort du premier, l’acheteur continuera à payer la rente au conjoint survivant.

Il existe deux formes de viager :

- la vente en viager libre où sont cédés la nue propriété et l’usufruit du bien, l’acheteur peut soit occuper le bien, soit le louer
- la vente en viager occupé où l’acheteur ne dispose pas du droit d’habitation. Il n’est que le nu-propriétaire, l’usufruitier (le vendeur) conserve le droit d’habiter et d’en recueillir les fruits (loyers par exemple).

Les acteurs :

- le débirentier : c’est la personne qui achète le bien en viager, il verse le bouquet et la rente. Il devient le nu-propriétaire du bien et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier et de son conjoint si la rente est réversible (viager à deux têtes).

Son intérêt est d’acheter à prix réduit avec un crédit gratuit.

- le crédirentier : c’est la personne qui vend un bien en viager et qui touche le bouquet et la rente. Il peut garder l’usufruit (en l’occupant ou le louant) du bien vendu, ou le céder avec la nue propriété

Son intérêt est de « sécuriser » le revenu futur (la rente).

Précautions :

- Le MJPM doit veiller à être précis sur la méthode de calcul de la rente, prévoir son indexation, et penser à garantir sa pérennité par une assurance.

- Dans l’acte il faut bien définir la répartition des charges liées à la jouissance et celles de propriété pour éviter des complications ultérieures.

- Garder la jouissance pour le vendeur est un impératif de stabilité de la personne vulnérable et une source de litige si la clause est mal rédigée.

    • Dans l’acte il doit être préciser sa valeur et si elle doit être cédée ultérieurement à l’acquéreur, il faut le prévoir. En particulier il est utile de préciser à l’avance, qui, après le départ en structure d’hébergement, peut déclencher l’abandon du droit de jouissance et la méthode de calcul de sa valeur actualisée.

- Le viager doit être surveillé dans son exécution :

    • ne jamais attendre et laisser s’installer une période de non paiement, car pour le cas ou il s’agit d’un commerçant (et faillite) il y a un risque de tout perdre.
    • dans le cas de l’acheteur commerçant il est possible de protéger la personne vulnérable contre le risque faillite du débirentier en exigeant le cantonnement de l’actif cédé dans une structure séparée (patrimoine d’affectation). En effet, il n’existe pas ce qu’on pourrait appeler un « droit de suite », en cas de liquidation du patrimoine du commerçant défaillant.
    • il existe des possibilités d’assurer la rente.

Règles juridiques et fiscalité :

- Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values.
- Concernant la rente viagère, elle est soumise à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Cependant, toutes les personnes âgées bénéficient d’un abattement fiscal sur l’IRPP sur la rente viagère, ce qui fiscalement est particulièrement intéressant.

Sources et liens utiles :

- Le viager
- Recherche d’un notaire

 
 

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